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事業用・収益物件よくある質問

よくご質問されている内容を掲載しています、この他事業用不動産(投資物件、収益不動産)に関する質問、お悩みがありましたらお気軽にお問い合せください。

Q、東京の物件と地方の物件、どちらが良いのでしょうか?

場所ではなく、物件そのもので判断することをお勧めします。一般的に資産価値を採るなら東京、経済価値を採るなら地方です。資産価値は東京の物件が圧倒的に高いと思われます。ただし、人気があるので需要が多く、売主も強気となり利回りは低くなりがちです。一方、地方の物件は賃料は安いものの取得価格が低いこと、および競争が激しくないため、利回りが上がる傾向にあります。利回り優先であれば地方の物件を、資産価値も含めて考えるのであれば、東京の物件をということになるでしょう。

Q,築浅の中古が良いと聞いたのですが?

一概に、建築年数の浅い既存(中古)物件が良いとは言えません。実は多くの方が、築浅の物件を希望されます。そうすると、市場原理により需要が多くなり、結果として価格は上がり、利回りが下がるのです。投資の世界でも、皆満足のいく利益を生ませるには、ひと工夫が必要です。例えば、プロはローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、リフォームをして再生させます。これで思いがけない利回りを得ています。しかし、一般的には、瑕疵の心配の少ない新築が無難と言えます。融資が受けやすく、かつ品確法により建物の瑕疵に対して10年の保証が付くからです。

Q,競売物件の方が得なんですか?

たしかに、おおよそ市場価格の80~90%で購入できます。ただし、管理費や家賃を滞納する不良入居者がいたり、占有屋の嫌がらせなどの心配もあります。前もって内見ができないし、落札後のケアを自前でやるのは厄介だという問題もあります。とはいえ、プロの間で人気があるのも事実。専門家が商品化したものを購入するのであれば良いのですが、直接の入札は避けたほうが良さそうです。

Q,収益不動産はアパートとマンションどちらが良いですか?

アパートは比較的規模が小さいものからあり、利回りが高いのが魅力です。賃貸マンションは、比較的規模が大きいものが多く、当然、立地によって決まるため、容積率の高い商業地を希望するならマンションということになります。逆に住宅地であれば、アパートとなります。ちなみに、建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。むしろ工法や設計、施工精度が重要です。たとえば、耐久性については、法定耐用年数で決まる訳でもないのです。木造でも、1,200年以上の建物があるくらいです。構造で判断するのではなく、むしろ、その建物の造りを吟味することが大切です。

Q,建物は古くなるため、将来の資産価値は?

建物は管理しだいで長持ちさせることができます。そもそも資産と言えるのは、収益を生む建物です。土地や環境などの条件にもよりますが、税金ばかりかかって収益を生まない土地は、時に重荷になってしまう場合があります。一定の修繕費を毎月積み立て、事前に対策を施して長持ちさせましょう。減価償却費が経費になるのは、建物の老朽化を勘案してのものです。海外先進国ではプロパティ・マネジメントが機能しているため、建物が長持ちします。使い捨ての時代は終わったと言って良いでしょう。

Q,小子化による将来の需要が気になります?

人口の減少が、多くの産業に影響を与えるのは必至です。とはいえ、皆がダメージを受けるのではなく、人気物件には入居者が集まり、不人気物件へ集中的に空室が出るようになる訳です。収益不動産は、そもそも立地を考慮に建設され、差別化されています。郊外の遊休地に、需要も考えず、地主さんが建てているケースとは違うはずです。ちなみに、全国の総世帯数は2015年まで増加する(国立社会保障・人口問題研究所2008年3月推計)という見方があります。また、全国の単独世帯の割合は、2025年まで増え続けるそうです。

Q,購入する時に必要な諸費用は?

物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の2~4%は必要です。主な費用として、印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料などがあります。融資を利用する場合には、保証料や事務手数料も必要になります。また、仲介業社より購入の際は別に仲介手数料(売買価格×3%+6万円も要します。土地を購入して建築する場合には、工事期間中の金利も負担になります。なお、新築のケースでは、数々の軽減措置があるので、税金面は優遇されています。また、諸費用は経費計上が可能で、初年度に一括計上できるものと、毎年分割するものとで、区別して申告する必要があります。いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切でしょう。

Q,保有している時に必要な費用は?

収入の15~20%が目安です。土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、賃貸管理費用などが主な項目です。建物の種別やオーナー様の意思により変動しますが、長期にわたって優良経営を望むのであれば、必ず必要なコストを予算化することです。

Q,所得税の節税になるって本当?

長期で見た場合、節税にはなりません。もともと所得税は収益(所得)に対してかかる税金です。収益が出ていなければ、確かに節税にはなりますが、それは本末転倒。従って、節税になるような物件であれば赤字ということですから、収益不動産としては不適です。ただし、減価償却費が経費として計上できるので、実際の減価償却以上に建物が長持ちするのであれば、その分は節税になったと考えても良いかもしれません。企業と同じように、収益を上げて、必要な税金も納める姿勢が必要です。

Q,相続対策になると聞いたのですが具体的には?

収益不動産の購入は、相続対策の決め手と言えるでしょう。評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することです。所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果があります。しかし、土地を活用することによって、相続発生時のための物納用地がなくなり、相続破産の心配が出てくることもあります。しかも、そもそもアパートに向いていない土地かもしれません。また、収益不動産により、建物や土地の評価を下げられます。200m²までなら小規模宅地の評価減によって、土地の評価が、さらに1/2となります。小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果的です。

Q,自己資金が少なくても購入できますか?

物件単体の収益力や担保力、さらにオーナー様の他の収入や資産によります。基本的には、土地代分相当は自己資金が望ましいのですが、物件に収益力・担保力があれば融資も伸びるはずです。また、別件の担保を提供することによって融資が増えることも多いため、収益を生んでいない不動産が他にあるのであれば好都合です。その物件を担保にすることにより、間接的に収益向上に貢献させることができるます。なお、相続時にトラブルになることが多いため、相続人ともよく話し合ってください。場合によっては、連帯保証人になってもらい、共同で経営する感覚も必要になるかもしれません。ちなみに、金融機関によっては、融資額や金利が異なるケースがあるため、注意が必要です。

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